ASESORIA TÉCNICA EN LA CONSTRUCCIÓN

Si Ud. tiene problemas técnicos con una edificación compuesta por uno o más recintos, cualquiera sea su destino, disponga de esta Asesoría para:

  • Elaboración de Informes Técnicos
  • Pre Informes Periciales
  • Informes Periciales.

Palabra clave: Fallas- Vicios o Defectos - Vicios Ocultos- Incumplimientos Normativos.

Según el Diccionario de la Real Academia Española se entiende por:

Falla 1: (Del lat. vulg. falla, defecto).1.f. Defecto material de una cosa que merma su resistencia.

Defecto: (Del lat. defēctus).1.m.Carencia de alguna cualidad propia de algo. 2.m. Imperfección en algo o en alguien.

Carencia del estándar establecido, que afecta algún componente o una parte de la edificación, que perjudica su calidad.

Vicio: (Del lat. vitĭum).1.m.Mala calidad, defecto o daño físico en las cosas.

Vicio Oculto: Deterioro o defecto que no es posible detectar al momento de recepcionar una obra.

Vicios de la Ejecución: Genéricamente son vicios de construcción, como no construir las edificaciones conforme a la Lex Artis, que es el conjunto de procedimientos, de técnicas y de reglas generales de la profesión para la realización de los trabajos como también el uso de materiales de mala calidad. Todo elemento constructivo está formado por un conjunto de materiales que debidamente dimensionados deben cumplir una función definida.

Vicios del Suelo: Por vicio del suelo “se entiende todo defecto del terreno que puede afectar la solidez o estabilidad del edificio”. Sánchez F. José. Ob.cit., T.II, pág.335, N° 396.

Vicios de los Materiales: Están insertos dentro de los “Vicios de Construcción”.Se responde por el uso de materiales defectuosos y cuando contravengan las disposiciones reglamentarias. La calidad de los materiales y elementos industriales para la construccióny sus condiciones de aplicación a las obras quedará sujeta a las normas oficiales vigentes, ya falta de ellas, a las reglas que la técnica y el arte de la construcción establezcan.El control de calidad de los materiales será obligatorio y lo efectuarán los Laboratorios de Control Técnico de Calidad de Construcciónque estén inscritos en el Registro Oficial de Laboratorios de Control Técnico de Calidad de Construccióndel Ministerio de Vivienda y Urbanismo. No podrán emplearse materiales y elementos industriales de construcciónque no reúnan las condiciones y calidades que exige la presente Ordenanza.El hecho comprobado de emplearse materiales o elementos industrialesde construcción que no cumplan con las estipulaciones de esta Ordenanza, quedarásujeto a multa, sin perjuicio que se ordene la paralización o la demolición de las obras en ejecución por el Juez competente.

Vicios del Proyecto: “Comprenden todos los defectos técnicos de concepción y disposición, que violan las reglas del arte o afectan de cualquier manera a la solidez, destino o al uso normal del edificio y pueden resultar no sólo de deficiencias en los planos, sino también de indicaciones contenidas en las memorias y pliegos de condiciones, es decir en cualquiera de los elementos que integran el proyecto”. Sánchez F. José. Ob.cit., T.II, pág.331, N° 395.

LA RESPONSABILIDAD CIVIL

Código Civil

2003 regla N° 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final.

Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) sancionada por el Decreto con Fuerza de Ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Articulo 18.- El propietario primer vendedor de una construcción será́ responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá́ en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquella.

Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios.

Sin perjuicio de lo establecido en el N° 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios.

El propietario primer vendedor estará́ obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicasdeberá́ individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artículo 143, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados.

La responsabilidad civil a que se refiere este artículo, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará́ efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.

Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículoprescribirán en los plazos que se señalan a continuación:

  1. En el plazo de diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.
  2. En el plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.
  3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras.

En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numeralesanteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años.

Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el número 3, que se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) sancionada por el Decreto Supremo N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Artículo 1.2.3. El propietario primer vendedor de una construcciónserá́ responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella producidos como consecuencia de su diseño y/o de su construcción, sea durante su ejecución o después de ter- minada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes él estime responsables.

Artículo 1.2.6. Los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos de la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas y de lo establecido en el número 3 del artículo 2003 del Código Civil.

Gilda Zumelzu Delgado